LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) – лидерство в энергоэффективности и экологическом проектировании – признанная во всем мире программа сертификации зданий, которая подтверждает применение самых эффективных и экологичных методов проектирования и строительства. Система LEED разработана Советом по экологическому строительству США (USGBC).
Для того чтобы сертифицировать проект девелопер должен:
– Обеспечить Минимальные требования к программе строительства LEED;
– Выполнить Обязательные требования LEED;
– Набрать минимум 40 баллов в разных группах требований.
Сертификация LEED подтверждает приверженность компании к устойчивому развитию. Исследование департамента энергетики США, проведенное в 2011 г. показало, что здания, сертифицированные по системе LEED, потребляют на 25% меньше энергии и на 19% имеют меньшие операционные затраты, чем среднестатистические здания в США. При этом здания, сертифицированные на уровень «Gold», значительно выделяются по показателям энергоэффективности. Также, исследования показали, что производительность труда в «зеленых» зданиях на 16% выше, в том числе из-за сокращения частоты заболеваемости сотрудников.
После финансового кризиса 2008 г. на рынке недвижимости в городе Москве и в Санкт-Петербурге начали применять стратегии по повышению устойчивости и конкурентоспособности объектов через применение международных систем «зеленой» сертификации, таких как LEED (США), BREEAM (Великобритания) или DGNB (Германия).
Ведущие российские и международные застройщики начали активно применять системы «зеленой» сертификации объектов недвижимости класса А.
«Дэвид Роден, архитектор Делового квартала Neopolis (Москва), о задачах современных архитекторов, lifestyle центрах и перспективах деловых парков.
– Дэвид, расскажите об основных трендах на рынке недвижимости сегодня.
– Тенденции следующие: во-первых, здания становятся более гибкими, появляется пространство, которое позволяет людям лучше адаптироваться к нуждам сегодняшнего и завтрашнего дня, завтрашнего – в особенности. Во-вторых, объекты становятся более «зелеными», соответствующими возрастающим экостандартам – с точки зрения потребления энергии и экоустойчивого развития.
В 2013 г. Московский Исследовательский Форум обновил классификацию офисной недвижимости, куда включил рекомендации по «зеленой» сертификации объектов.
Критерии к офисам класса А, B+ и B+ можно посмотреть по ссылке.
Russian оffice building classification 2013
Сертификация LEED в России
Ведущие международные и российские компании стали применять жесткие корпоративные политики по устойчивому развитию, экологии и социальной ответственности. Данные компании предъявляют высокие требования к качеству недвижимости при покупке или сдачи в аренду. Компании требуют, приобретаемая или арендуемая ими недвижимость была сертифицирована. Пример компаний, политика устойчивого развития которых предъявляет требования к сертификации зданий: L’Oréal, Mars, Siemens, Oriflame, Starbucks, Deutsche bank, Google, IKEA, JTI, Renaissance Development, Decathlon FM Logistic, Saint-Gobain, Фонд Сколково, ВЭБ, Газпром и др.
По данным Appraisal Institute, премия за продажу зеленой недвижимости в США составляет от 10% до 25% (см. диаграмму Sale Premium of Green Commercial Buildings in the U.S.)
Сертификация объектов коммерческой недвижимости способствует увеличению капитализации (рыночной стоимости) объектов примерно на 10%-20% в зависимости от местоположения, типа и класса объекта.
Для демонстрации изменения ставки капитализации объекта принят кейс по проекту ТРЦ Галерея в г. Санкт-Петербурге, который был продан инвестором фонду Morgan Stanley за 1,1 миллиарда долларов США.
Факты
По мнению экспертов рынка, недвижимость при традиционном подходе к девелопменту стоимость сделки не должна была превысить 900 миллионов долларов США. Тем не менее, для объекта была применена ставка капитализации на 18% ниже рынка.
Сертификация объекта по международным стандартам также позволяет лучше позиционировать объект и сдавать его на более длительные сроки аренды более надежным арендаторам.
Система LEED v4 является наиболее узнаваемой и одной из самых жёстких систем сертификации зеленого строительства в мире. Сертификация недвижимости по системе LEED принята, как обязательная политика во многих ведущих компаниях мира, таких как Google, L’Oréal, Starbucks, Adobe, Siemens, Deutsche Bank, Mars и др.
В настоящее время действует система LEED for New Construction V4 (для нового строительства).
Для того чтобы сертифицировать Объект, Заказчик должен:
Основываясь на опыте сертификации объектов по системе LEED в России, мы получили следующие данные:
Получение сертификата LEED версии V4 подтверждает лидирующие позиции объектов недвижимости, как в России, так и на глобальном рынке.
Минимальные требования к программе строительства (The Minimum Program Requirements – MPRs) являются минимальными характеристиками или условиями, которые позволяют проекту участвовать в процессе сертификации LEED. Данные требования являются основополагающими для всех LEED проектов и определяют типы зданий, помещений, и районов, для оценки которых создана программа LEED.
Все проекты LEED должны быть построены и эксплуатироваться на постоянном месте на существующей земле. Проекты не должны быть спроектированы таким образом, чтобы иметь возможность перемещаться в пространстве во время эксплуатации. Если данное условие не выполняется, проект не имеет права проходить сертификацию LEED. Это требование применимо ко всей земле в пределах проекта LEED.
Граница LEED проекта должна включать все смежные земельные участки, которые связаны с проектом и поддерживают его работу в обычном режиме. Граница LEED проекта также включает в себя землю, которая была затронута в результате процессов строительства и установки элементов, которые используются людьми, находящимися в здании проекта, например, твердое покрытие (парковка и тротуары), септик или оборудование для очистки ливневых стоков, а также благоустройство.
При установке LEED границы не должны быть беспричинно исключены части здания, помещений, или участка для того, чтобы обеспечить проекту преимущество при выполнении соответствия требованиям критериев. Проект LEED должен точно отражать объем сертификации проекта во всех описательных и предоставляемых материалах, а также выделить его среди не сертифицируемых мест.
Проект должен соответствовать требованиям по размерам.
Для рейтинговой системы LEED BD+C. Общая площадь пола LEED проекта должна составлять, как минимум, 1000 фут2 (93 м2)
Для того, чтобы получить сертификат LEED, необходимо выполнить все 12 Обязательных требований LEED NC V4.
Обязательные требования являются самыми строгими элементами системы сертификации, без выполнения которых сертификация не возможна.
Для удобства анализ представлен сначала для обязательных требований для проектирования, а потом для строительства.
1. WEp 1 Обязательное требование – Снижение водопотребления на участке
Требования: Сократить водопотребление на участке, используя одну из опций, приведенных ниже.
Не озелененные поверхности, такие как проницаемые и непроницаемые дорожные покрытия, следует исключить из расчетов площади озеленения. Спортивные и игровые площадки (если они озеленены) и грядки могут и учитываться, и не учитываться в расчетах, по усмотрению команды проекта.
Опция 1 – Не требуется орошение на участке.
ИЛИ
Опция 2 – Снижение воды для полива.
2. WEp 2 Обязательное требование – Сокращение водопотребления внутри здания
Требования: Для водопотребления здания: снизить водопотребление внутри здания.
Выбрать сантехнику для использования на 20% меньшего количества воды от общего значения, относительно базового расчета, который должен быть выполнен с учетом требований EPA 1992. Для технической воды и оборудования систем ОВиК: установить устройства, оборудование, а также процедуры в пределах объема работ проекта, которые соответствуют требованиям, приведенном в таблицах Справочного руководства «Reference Guide for Building Design and Construction».
3. WEp 3 Обязательное требование – Учет водопотребления внутри здания
Требования: Установить постоянные счетчики, которые измеряют использование суммарной питьевой воды для здания и источники этой воды.
Предоставить данные по водопотреблению в USGBC.
4. EAp 2 Обязательное требование – Минимизация энергопотребления
Требования: Продемонстрировать улучшение в экономии энергопотребления на 5% для нового строительства (на 3% для капитального ремонта) от базового значения. Базовое значение необходимо рассчитать в соответствии со Стандартом ANSI/ASHRAE/IESNA 90.1–2010, Приложение G, и исправлениями (или одобренным USGBC аналогичным стандартом для проектов, находящихся за пределами США), используя компьютерную информационную модель системы.
5. EAp 3 Обязательное требование – Учет энергопотребления здания
Требования: Установить новые или использовать существующие счетчики энергии, которые могут быть объединены для получения данных по общему уровню потребления энергии в здании. Необходимо передавать полученные данные о потреблении энергии в USGBC.
6. EAp 4 Обязательное требование – Использование хладагентов
Требования: Не использовать хладагенты на основе Хлорфторуглерода (CFC) в новых системах ОВиК и охлаждения.
7. MRp 1 Обязательное требование – Сбор и хранение материалов для переработки
Требования: Обеспечить достаточное пространство, предназначенное для сбора и хранения бумаги, картона, стекла, пластмасс и металлов для последующей переработки. И дополнительно два варианта из следующих: ртутные лампы, батарейки, электроника.
8. IEQp 1 Обязательное требование – Минимальный уровень качества воздуха внутри помещения
Требования: Запроектировать системы вентиляции, используя Процедуры определения воздухообмена для выполнения минимальных требований по вентиляции Стандарта ASHRAE 62.1-2010 (если местные нормативы не являются более строгими).Вести мониторинг потока потребляемого наружного воздуха.
9. IEQp 2 Обязательное требование – Контроль табачного дыма
Требования: Запретить курение внутри здания и в пределах 25 футов (8 м) от всех входов в здание, наружных воздухозаборников, открывающихся окон. Запретить курение за пределами участка в местах, предназначенных для коммерческих целей.Установить вывеску с указанием запрета на курение в пределах 10 футов (3 метров) от всех входов в здание.
1. SSp 1 Обязательное требование – Предотвращение загрязнения от строительных работ
Требования: Создать и выполнить план контроля Эрозии и Седиментации. В плане должны быть указаны все реализованные мероприятия. Для выполнения обязательного требования также необходимо подготовить и предоставить: 1) описание, 2) фотографии, и 3) отчеты по проверке подрядчика.
2. EAp 1 Обязательное требование – Базовая приемка инженерных систем здания
Требования: Выполнить действия процесса ввода в эксплуатацию (Cx) для механических, электрических, сантехнических систем, систем возобновляемых источников энергии, а также оборудования, в соответствии с Руководством ASHRAE 0-2005 и ASHRAE 1.1-2007 для систем ОВиК и холодоснабжения, если они относятся к энерго- и водопотреблению, внутреннему качеству окружающей среды, надежности здания.
3. MRp 2 Обязательное требование – Планирование и организация отходов строительства и демонтажа
Требования: Разработать и реализовать план управления строительными отходами и отходами сноса. Представить окончательный отчет с подробным описанием основных потоков отходов, процентом собранных и утилизированных отходов.
Дополнительно к выполнению всех двенадцати (12) Обязательных требований LEED, Проект должен набрать минимум 40 баллов, чтобы получить LEED сертификат. Всего в системе LEED технически доступно 110 баллов, но получение части баллов может быть затруднительно для Объекта. В зависимости от целей Заказчика и имеющихся ресурсов, можно выбрать наиболее предпочтительные проектные решения, строительные процессы и организационные мероприятия, которые приводят к набору баллов.
В зависимости от набранных баллов на итоговой сертификации Объекту могут быть присвоены следующие рейтинги:
Баллы могут быть набраны в следующих группах критериев:
Интегрированный процесс – 1 балл – группа критериев посвященная интегрированному подходу к проектированию и строительству
Местоположение и транспорт 16 баллов – группа критериев посвященная градостроительному планированию и транспортной доступности
Устойчивые участки – 10 баллов – группа критериев посвященная лучшим практикам благоустройства, экологии и гидрологии земельного участка
Эффективность водопользования – 11 баллов – группа критериев посвященная рациональному использованию и экономии воды
Энергоэффективность и атмосфера – 33 балла – группа критериев посвященная сокращению выбросов парниковых газов, энергоэффективности, качеству систем здания и возобновляемой энергетики
Материалы и ресурсы – 13 баллов – группа критериев посвященная рациональному управлению материалами и отходами, в том числе раздельный сбор, переработка и анализ жизненного цикла
Качество внутренней среды помещений – 16 баллов – группа критериев посвященная здоровью, комфорту и безопасности людей внутри здания.
Инновации в проектировании – 6 баллов – группа критериев посвященная новым методам проектирования и строительства
Региональный приоритет – 4 – дополнительные баллы, которые начисляются от выполнения определенных критериях в зависимости от региона строительства