Цели: стандарт BOMA был разработан в 1915 году ассоциацией собственников недвижимости в США с целью установления единых правил измерения площадей на рынке коммерческой недвижимости. С того времени стандарт совершенствовался и сейчас признан на международном уровне на рынке коммерческой недвижимости.
Примечания: стандарт BOMA не имеет ничего общего с методами измерения БТИ. Целью стандарта BOMA является также равноценное разделение площадей общего пользования здания между несколькими арендаторами или собственниками.
В стандарте BOMA есть большое количество нюансов, какие площади следует включать в расчет, а какие нет. Например, если высота окна составляет более 70% по отношению к высоте помещения, то площадь измеряется с учетом подоконника, так как считается что такой подоконник полезная площадь. Аналогично с витринами магазинов, например, если в остекленное пространство фасада выставить товар, то это также считается полезной площадью. С другой стороны, в расчетах площади не участвуют лестничные клетки и парковки. Общественная площадь здания разделяется между арендаторами пропорционально их долям арендуемых площадей в здании, при условии, что все арендаторы имеют аналогичное право пользования. Общественная площадь на этаже распределяется только между арендаторами, находящимися на данном этаже.
Стандарт для измерения офисных площадей сдаваемых в аренду.
Традиционный метод измерения площадей по стандарту BOMA. В рамках него рассчитываются Арендуемые площади, которые возможно сдать в аренду/внаём. Для каждого этажа отдельно рассчитывается коэффициент R/U этажа, а также вычисляется коэффициент R/O здания. Коэффициент R/U этажа может изменяться от этажа к этажу.
Арендуемая площадь
Арендуемая площадь – является результатом сложения Занимаемых площадей (Занимаемые площади, где размещается штат сотрудников, оборудование, конструктивные детали интерьера, мебель, материальное обеспечение, имущество, материальные блага и другие товарно-материальные ценности) и отводящихся им доли Общественных площадей. Это значение определяет количество площади, задаваемой в аренду.
Множитель распределения Общественных площадей
Load factor A (Множитель распределения Общественных площадей) получается в результате перемножения R/O ratio на R/U ratio. Множитель распределения Общественных площадей показывает, какая совокупная доля Общественных площадей здания и этажа добавляется к Занимаемой площади арендатора.
Множитель для ограничения Общественных площадей
«Capped load factor» данный множитель дает возможность искусственно уменьшать включение доли Общественных площадей в Арендуемую площадь для приведения Load factor A к среднерыночному значению, применимого к зданиям аналогичного типа и класса.
Отношение, показывающее пропорциональное распределение Общественных площадей здания «building service areas» между всеми арендаторами здания.
Отношение, показывающее пропорциональное распределение Общественных площадей этажа «floor service areas» между арендаторами этажа.
Выполнение измерений BOMA и анализ площадей на этапе проектирования на основании электронных чертежей (DWG) с целью определения арендных площадей, оптимизации полезной площади здания, определения соответствия классу здания и оценки финансовых потоков от аренды или продажи.
Выполнение натурных измерений площадей по стандарту BOMA с целью определения фактических площадей для сдачи в аренду или продажи помещений.
Перепроверка измерений и расчетов по стандарту BOMA для решения спорных вопросов между участниками коммерческих переговоров по аренде или продаже помещений.