О проекте

Две офисные башни премиального класса на общем стилобате

Услуга:
Инженерная стратегия и комплексное сопровождение проектов

Задача
Сократить бюджет на инженерное оборудование на 10%, расходы на коммунальные услуги на 30%, повысить качество объекта и подготовить его к сертификации «Клевер Платина».

Решение

• системный анализ инженерных решений с оценкой стоимости, энергопотребления, комфорта, надежности и рисков
• создание цифрового энергетического двойника и проверка исходного проекта на ошибки в расчетах и нагрузках
• моделирование отдельных решений и их комбинаций с оценкой влияния на CAPEX и OPEX
• разработка трех инженерных сценариев с разным уровнем эффективности, стоимости и рисков
• согласование выбранных решений с заказчиком, проектировщиками и поставщиками оборудования

Ключевые решения

• около 15 конфигураций системы холодоснабжения проверены на цифровом энергетическом двойнике
• оптимизированы нагрузки и подбор инженерного оборудования
• решения оценивались не отдельно, а как единая система с учетом взаимного влияния
• сформировано техническое задание для интеграции выбранной стратегии в проект

Детальное описание проекта

Объект и задачи проекта

Бизнес-центр Dubinin’Sky класса А состоит из двух офисных башен высотой 25 этажей, объединенных общим стилобатом. Общая площадь комплекса составляет 110 тыс. м², из которых более 60 тыс. м² займут офисные помещения, рассчитанные на 8,5 тыс. сотрудников. Еще более 4 тыс. м² отведено под современную городскую инфраструктуру. В проекте предусмотрена трехуровневая подземная парковка с зоной для электромобилей.

Перед HPBS стояла задача разработать инженерную стратегию, которая позволит сократить первоначальные затраты на инженерное оборудование, снизить будущее энергопотребление и эксплуатационные расходы, повысить качество инженерных систем и подготовить объект к сертификации по стандарту «Клевер Платина».

Цифровое моделирование и анализ инженерных решений

Работа началась с анализа проектной документации и создания базовой цифровой энергетической модели здания. На ее основе специалисты HPBS рассчитали пиковые нагрузки на системы отопления, вентиляции и холодоснабжения, а также спрогнозировали годовое потребление энергоресурсов.

Модель учитывала геометрию здания, характеристики ограждающих конструкций, затенение фасадов окружающей застройкой, изменение погодных условий в течение года, солнечные теплопритоки и их распределение по сторонам света. Дополнительно учитывались режимы работы инженерных систем и загрузка офисных помещений. Расчетные параметры были скорректированы с учетом данных бизнес-центров со схожими характеристиками.

На следующем этапе специалисты HPBS проверили более 40 архитектурных и инженерных решений. Каждое решение интегрировалось в цифровую модель для оценки влияния на энергетические нагрузки, годовое энергопотребление и экономику проекта. При этом оценивался не только индивидуальный эффект, но и совместная работа решений в составе единой инженерной системы.

Отдельное внимание уделили системе холодоснабжения, одной из наиболее энергоемких инженерных систем офисного комплекса. На цифровой модели были проанализированы около 15 конфигураций холодильного центра, что позволило сравнить различные варианты оборудования и схем работы с точки зрения капитальных и эксплуатационных затрат.

Разработанные инженерные решения

По результатам моделирования были проработаны решения, направленные на снижение энергетических нагрузок и повышение эффективности инженерных систем.

Фасады и отопление. Рассмотрено применение энергоэффективного фасадного остекления, раздельное регулирование отопления офисных помещений по сторонам света и режим дежурного отопления с поддержанием температуры до +16 °C.

Вентиляция и микроклимат. Предложено использование адаптивной вентиляции с регулированием расхода наружного воздуха по датчикам концентрации CO₂ (VAV), а также энтальпийных роторных рекуператоров с КПД 75%, позволяющих эффективнее использовать теплоту и холод удаляемого воздуха.

Холодоснабжение и горячее водоснабжение. Проработаны альтернативные конфигурации холодильного центра и использование его тепловой энергии для предварительного подогрева горячей воды.

Освещение и автоматизация. Предусмотрено управление освещением мест общего пользования по датчикам присутствия и расписанию, автостоянки по датчикам движения, наружным освещением по фотореле и реле времени. Рассмотрены удельные мощности освещения: 6 Вт/м² для офисных зон, 4 Вт/м² для мест общего пользования и 1 Вт/м² для автостоянки.

Дополнительные решения. Проанализированы автоматизированное управление затенением окон в зависимости от интенсивности солнечного излучения и отопление автостоянки с использованием вытяжного воздуха офисных зон.

Сравнение инженерных сценариев

На основе проведенных расчетов HPBS сформировала три комплексных инженерных сценария, различающихся составом решений, уровнем энергоэффективности и экономическим эффектом.

• Консервативный: расчетная экономия эксплуатационных расходов 7 млн руб. в год.

• Энергоэффективный: расчетная экономия 18 млн руб. в год.

• Инновационный: расчетная экономия 41 млн руб. в год.

Сценарный подход позволил заказчику оценивать не отдельные технологии, а комплексные варианты инженерного оснащения с учетом их стоимости и влияния на будущие расходы.

Экономический эффект и результаты

По результатам расчетов разработанные решения позволяют сократить годовое потребление электроэнергии до 24%, а тепловой энергии до 43%.

Дополнительный экономический эффект связан с оптимизацией стоимости инженерного оборудования и первоначальных затрат на подключение к инженерным сетям. По расчетам проекта, совокупное влияние этих решений позволяет повысить внутреннюю норму доходности инвестиций (IRR) на 2%.

Помимо расчетных показателей энергопотребления и экономии, заказчик получил сравнительную оценку инженерных сценариев и техническое задание на корректировку проектной документации. Это создало основу для интеграции выбранной стратегии в проект и дальнейшей подготовки объекта к сертификации «Клевер Платина».

Главный результат работы HPBS: заказчик получил возможность выбирать инженерные решения не только по техническим характеристикам и первоначальной стоимости, но и по их влиянию на общую экономику девелоперского проекта. Цифровая энергетическая модель позволила проверить эти решения до строительства, сопоставить инвестиции с будущей экономией и сформировать обоснованную инженерную стратегию.

Опубликовано:09.10.2024